Het thema duurzaamheid krijgt een volwaardige plek in gebiedsontwikkelingen. Maar hoe pakt dit uit in de praktijk? In de komende weken spreken we verschillende belangrijke spelers over dit onderwerp. En toetsen we theorie en ambities aan de praktijk.
In deel 2: de woningcorporatie. Adviseur Gertjan Wolleswinkel interviewt Hans Pars, bestuursvoorzitter van woningcorporatie WonenBreburg. Deze woningcorporatie bezit circa 27.000 woningen in Tilburg en Breda. Wat verstaat WonenBreburg onder duurzame gebiedsontwikkeling en hoe past zij dit toe in de praktijk?
Wat verstaat WonenBreburg onder duurzame gebiedsontwikkeling?
Het begrip gebiedsontwikkeling zit niet zo in ons jargon. Wij spreken meer van wijkontwikkeling. Wij hebben enige jaren geleden gekozen voor een focus op bestaande wijken, in plaats van nieuwe uitleglocaties. Mede daarom hebben wij onze organisatie wijkgericht gestructureerd. Wij zien dat de verduurzaming veel meer in bestaande wijken gaat plaatsvinden dan nieuwe uitbreidingsgebieden. Daarbij vat WonenBreburg duurzaamheid breed op: op het gebied van sociale duurzaamheid, leefbaarheid, energietransitie, klimaatadaptatie, et cetera.
Dat klinkt mooi, een brede definitie van duurzaamheid. Wat doen jullie aan energetische duurzaamheid bij gebiedsontwikkeling?
Als WonenBreburg nieuwbouw pleegt, moet deze voldoen aan de BENG-eisen. Wij willen in beginsel (nog) niet verder gaan dan BENG, omdat dit (nog) meer geld kost. Onze grootste opgave ligt in de energietransitie van de bestaande voorraad, waar ook middelen voor nodig zijn. Daarnaast ligt er een groot warmtenet in Tilburg en Breda, wat kansen biedt om onze bestaande en nieuwe woningen gasloos te maken.
Je had het over sociale duurzaamheid, wat verstaan jullie daar precies onder?
Dit heeft alles te maken met een leefbare woonomgeving en betaalbaar wonen voor onze doelgroep: mensen met kleine inkomens. Wijkontwikkeling is de paraplu, daaronder liggen de doelen in het sociale domein: betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en (energetische) duurzaamheid. Wij zetten ons graag in om minder leefbare wijken fysiek op te knappen. Wij streven naar een gezonde mix van de functies wonen, werken en recreëren in wijken waarin wij bezit hebben.
Verdichting kan daarbij een optie zijn. In een stad als Breda zijn veel mogelijke inbreidingslocaties, er zijn relatief veel bedrijfspanden die gesloopt zullen gaan worden. Dit biedt kansen voor integrale verduurzaming: sociaal, energetisch, klimaatadaptief, et cetera.
Wonen Breburg heef dus een sterke focus op bestaande wijken. Dat klinkt mooi, maar is het ook altijd mogelijk? Kan je een voorbeeld geven?
Een voorbeeld is de wijkontwikkeling in Tilburg Noord. Hier wil WonenBreburg gericht sloop/nieuwbouw plegen om zo de eenzijdige woningbouw te doorbreken. Dit betekent dat wij niet complete buurten slopen, maar op strategische locaties kwaliteitsimpulsen plegen. Door hier de fysieke mix in functies diverser te maken, willen wij een meer leefbare wijk creëren. Bij deze integrale aanpak draait het niet alleen om energie, klimaatadaptatie en circulariteit, maar ook om sociale en economische duurzaamheid.
Het sociale aspect is heel belangrijk. De sociale doelgroep kan soms wantrouwig zijn dat de rekening terecht komt bij mensen met relatief de zwakste schouders. Om dit wantrouwen te verminderen hanteert WonenBreburg de PACT-aanpak: People Acting in Community Together. In deze methode nemen wij bewoners en andere stakeholders mee in het proces.
Er is een trend gaande dat corporaties hun focus verleggen naar bestaande wijken. Waar komt deze trend vandaan?
De rol van corporaties binnen gebiedsontwikkeling is beperkter dan 10 jaar geleden. Vroeger namen corporaties regelmatig een ontwikkelrol op zich bij gebiedsontwikkelingen, die jaren konden duren. Een voorbeeld daarvan bij WonenBreburg is een herstructurering van circa 400 woningen in de wijk Heuvel in Breda. Dit was een uitgebreid plan met sloop van huurwoningen en een divers terugbouwprogramma, waarvan een deel koop was. Deze woningen zijn relatief recent opgeleverd.
Echter, grote herstructureringen van hele wijken heeft Wonen Breburg nu niet op de agenda staan. Nieuwe plannen voor sloop/nieuwbouw zullen veel kleinschaliger zijn. Dit heeft deels te maken met de beperktere rol voor woningcorporaties binnen de nieuwe woningwet van 2015. Corporaties zijn sindsdien minder geneigd risico te nemen, waardoor (her)ontwikkeling vaak plaats vindt door een ontwikkelaar, waarna corporaties turnkey sociale woningen kan afnemen.
Daarnaast speelt de marktwaardebenadering een rol, waardoor het slopen van een woningen direct als verlies in de balans wordt opgenomen. Ten slotte is met de energietransitie het verduurzamen van bestaande woningen er als grote opgave bij gekomen.
Je geeft aan dat WonenBreburg niet meer grootschalig wijken herstructureert. Hoe kunnen jullie dan toch blijven zorgen voor een juiste mix van functies in de wijk?
De invloed van WonenBreburg op de mix in een wijk is afgenomen, wij zijn meer afhankelijk van andere partijen geworden. Maar dat betekent niet dat wij niet meer kunnen sturen. Een wijkontwikkeling is vaak een samenspel tussen gemeente, ontwikkelaar, marktpartijen en de corporatie. De gemeente stelt daarbij de kaders voor de verhouding tussen koopwoningen en lage, middeldure en dure huurwoningen.
Bij grootschaligere nieuwbouwlocaties stellen de gemeenten Tilburg en Breda 20% sociale huur als het minimum. Dat is relatief een klein aandeel. Het risico is dat er niet meer dan dit minimum aan sociale huur wordt gerealiseerd, vanwege financiële redenen. De ontwikkelaar heeft belang om zijn opbrengsten te vergroten, en dat lukt niet altijd met een groot aandeel sociale huurwoningen. Wonen Breburg gaat dan met deze partijen in gesprek om dit percentage in ontwikkelplannen te verhogen.
Een voorbeeld hiervan is locatie Dongenwijk in de wijk Reeshof in Tilburg. Onlangs zijn daar 80 sociale huurappartementen van Wonen Breburg opgeleverd. In het verleden dacht de gemeente hier aan kantoorfuncties. Na onderlinge gesprekken hebben gemeente en corporaties gezamenlijk besloten om hier 100% sociale huurwoningen te bouwen. Dit was mogelijk omdat de ontwikkeling plaatsvond op grond van de gemeente. Dit betekende een lagere grondopbrengst voor de gemeente.
Mooi om te horen hoe jullie in dit voorbeeld de duurzame en sociale opgave voorrang hebben kunnen geven, ondanks dat dit financieel minder voordelig was. Hoe belangrijk is het financiële aspect bij duurzame gebiedsontwikkeling?
De financiële kant is een belangrijke factor. Voor de gemeente en corporaties is het een belangrijk kader, voor marktpartijen vaak een doel. Daarom is de regierol van de gemeente heel belangrijk.
Om te kunnen sturen op sociale woningbouw heeft de gemeente verschillende instrumenten. Onder andere de sociale grondprijzen. Op haar eigen grond kan de gemeente direct sturen op het aandeel sociale huur, maar dit gaat ten koste van haar eigen grondexploitatie.
Als de grond van een ontwikkelaar is, kan de gemeente via de omgevingsvergunning vaak een percentage sociale huur af te dwingen. Dan is het aan de ontwikkelaar om dit in het programma in te passen. De gemeente, de ontwikkelaar en de corporatie bepalen zo onderling welke prijs en welk programma kan worden gerealiseerd.
De gemeente kiest zelf hoe zij haar regierol wil invullen. Soms stelt de gemeente alleen eisen dat er ‘sociale huur’ moet worden gebouwd. Vanuit de belegger is er dan geen prikkel om deze in de prijsklasse voor de primaire doelgroep onder de aftoppingsgrenzen te positioneren. De corporatie heeft hier dan de mogelijkheid om een hogere grondprijs te betalen, om zo toch betaalbare woningen voor de primaire doelgroep te bouwen. Dit betekent echter wel een minder goede exploitatie. In 2015, toen de bouwkosten lager waren, was dit nog wel haalbaar en werkte dit mechanisme. Sinds de woningmarkt verhitter is geraakt en de bouwkosten zijn gestegen, wordt dat lastiger. Dit vraagt om meer regie vanuit de gemeente. Een belangrijke factor is ook de welwillendheid van de ontwikkelaar om mee te werken aan het beschikbaar stellen van gronden voor sociale huurwoningen.
Je zegt dat in vijf jaar tijd de prijzen hard zijn gestegen, en daardoor meer regie vanuit de gemeente nodig is om het sociale deel binnen herontwikkelingen te waarborgen. Hoe zie jij de toekomst voor je?
Het is van belang dat structuren en wetgeving aangepast worden op de nieuwe werkelijkheid. Die is dat we met een enorme opgave hebben in de energietransitie, die alleen samen kan worden opgepakt. Bestaande structuren en wetgeving zijn vaak nog niet gericht op integrale duurzame oplossingen in de wijk. Bijvoorbeeld de woningwet, die alleen toestaat dat corporaties sociale huurwoningen kunnen nieuwbouwen, terwijl voor de sociale duurzaamheid juist een mix nodig is.
Daarnaast spelen financiële aspecten een grote rol in hoeverre er constructief wordt samengewerkt in deze opgave. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van het warmtenet in Breda en Tilburg. Voor het aansluiten van een bestaand complex van Wonen Breburg in Breda op het warmtenet is een voorinvestering nodig van Ennatuurlijk, de eigenaar van het warmtenet, om een onderstation te plaatsen voor potentieel 500 woningen. Ennatuurlijk is een private partij en daarom niet bereid om het vollooprisico te nemen. Wie betaalt deze rekening? Dit is een patstelling die de energietransitie kan vertragen. Dit zou kunnen worden opgelost met duidelijke afspraken over tarifering en risicospreiding. Hier ligt wellicht een rol voor de overheid.
Daarnaast is een punt van aandacht het feit dat juist de sociale doelgroep veel bijdraagt aan de energietransitie. Corporaties worden gezien als de startmotor, maar feitelijk worden deze investeringen betaald door de laagste inkomens. Huurders krijgen dan wel inkomensafhankelijke overheidssteun om de huurlasten te compenseren (huurtoeslag), maar voor energielasten is er (nog) geen inkomensafhankelijke steun. Juist de sociale doelgroep betaalt relatief veel energiebelasting, terwijl bijvoorbeeld de luchtvaart geen energiebelasting betaalt. Dit is niet logisch. Om die reden kijkt WonenBreburg als eerste naar de aanpak van complexen met een hoge energierekening. Ook hier ligt echter wellicht een rol voor de overheid, om de rekening eerlijker te verdelen.
Vanuit Over Morgen leggen wij graag de verbinding. Zeker als dit leidt tot duurzame gebiedsontwikkeling met een verhaal. Heb je vragen of ideeën? Stuur een mail naar Gertjan Wolleswinkel.
Benieuwd naar de kijk van een gemeentelijk projectleider? Lees het interview met Margo Meijer van de gemeente Utrecht over ditzelfde thema.