Vraag aan ons

De gemeente Zutphen is, voor de grondexploitaties, vennootschapsbelastingplichtig (Vpb). Dat betekent dat, als vertrekpunt voor de te betalen Vpb, per 1 januari een fiscale openingsbalans moet worden opgesteld. De fiscale openingsbalans betreft in feite de marktwaarde van de grond per 1 januari 2016. Een van de locaties die onderdeel uitmaakt van de portefeuille grondexploitatie betreft het project Helbergen. De gemeente Zutphen heeft Over Morgen gevraagd om de waarde van de grond per 1 januari 2016 te bepalen.

 

Onze oplossing

Om tot een marktwaardebepaling te komen van de locatie Helbergen zijn in een aantal stappen doorlopen. In de eerste plaats is het vertrekpunt bepaald van de grondexploitatie per 1 januari 2016, dus welke werkzaamheden moesten er op dat moment nog worden uitgevoerd. Omdat het de marktwaarde per 1 januari 2016 dient te zijn op basis van de dan nog uit te voeren werkzaamheden, zijn alle historische kosten geëlimineerd.

 

Vervolgens zijn de bestaande grondexploitatie en overige relevante en onderliggende documentatie geanalyseerd. Op basis van onze eigen normen en kengetallen heeft Over Morgen, rekening houdend met de bestaande raming, een nieuwe raming opgesteld van de kosten. Het betreffen hier onder andere de kosten voor de werkzaamheden bouw- en woonrijp maken en plankosten. De opbrengsten zijn gebaseerd op een in 2016 uitgevoerde marktscan.

 

Daarnaast zijn gehanteerde financiële parameters (kosten- en opbrengstenstijgingen, maar ook de fasering) onder de loep genomen en bijgesteld waar nodig. Op basis van de nieuwe grondexploitatie is de marktwaarde per 1 januari 2016 bepaald.