Waarom laten ze een winkelpand zo lang leegstaan?

Datum

01 / 2018

Contactpersoon

Corneel Jonkers
Corneel Jonkers
06 41 01 02 17 | mail

Tags

vitale centrumgebieden

Hoewel zeker in de grotere steden de leegstand al flink terugloopt, is de leegstand in binnensteden en dorpscentra anno 2018 nog lang geen verleden tijd. Hoe dat komt? Internet! De crisis! Oké, dat zal zeker een rol spelen of gespeeld hebben. Maar wat is nou het verhaal achter die leegstand? Hoe komt het dat panden zo lang leeg staan met een ogenschijnlijk gebrek aan actie? Wat is hierin de rol van vastgoedeigenaren en van de wetgever? Als jurist, bedrijfskundige en adviseur in herbestemming en vitale centra intrigeert mij dit al lange tijd. Veel gemeenten beseffen dat de leegstand nog geen verleden tijd is en gaan aan de slag met centrumvisies, richten centrummanagement in en faciliteren middels het beschikbaar stellen van gelden. Maar ook dan zijn we er nog niet.

Oorzaken leegstand
Zonder te pretenderen volledig te zijn, zijn er een aantal belangrijke oorzaken te benoemen waarom vastgoed leeg blijft staan:

  • Mierennest. Het interesseert de eigenaar domweg gewoon niet. Eén leegstaand klein pand van een grote institutionele belegger is als een mier in een mierennest: als de inkomsten uit de verhuur van dit ene pand er niet meer zijn, dan merkt op portefeuilleniveau (in het grote geheel) niemand het verschil.
  • Afwachtende eigenaar. De eigenaar verwacht dat uiteindelijk het pand toch weer verhuurd wordt tegen dezelfde prijs. De afwaardering van het pand door leegstand is ook nog eens aftrekbaar van de belasting, zodat hier ook geen stimulerende werking vanuit gaat.
  • Huurverlaging is niet aantrekkelijk gemaakt. Simpel gezegd is de waarde van je winkelpand gekoppeld aan de hoogte van de huur. Het pand is onderpand voor de lening van de bank. . Verlaag je dus de huur, dan is je onderpand minder waard en is aflossen mogelijk noodzakelijk. Ook de zogenaamde ‘huurprijsstelling’ speelt hierbij een belangrijke rol. De huurprijsstelling bepaalt wanneer de huur mag worden aangepast. Dit mag bij een bepaalde tijd overeenkomst pas na verloop van de termijn. Bij een onbepaalde tijd overeenkomst mag dit elke vijf jaar. Begin je met een lagere huur, dan zit je er dus voorlopig aan vast. Een oplossing wordt geboden door over te stappen op omzethuur. Eigenaar en ondernemer hebben dan hetzelfde belang, namelijk het verhogen van de omzet. Zaak is dan wel vast te leggen, dat ook na een huurprijsvaststelling de omzethuur blijft gelden.
  • Geen kapitaal om op te knappen. Kleine beleggers verkrijgen geen kapitaal om het pand op te knappen en aantrekkelijker te maken of vinden het niet rendabel. Een pand zonder goede uitstraling is samen met een relatief hoge huur moeilijker te verhuren.

Regelmatig vraag ik mij af, waarom het zo lang duurt, voordat panden worden opgeknapt die structureel leeg staan. Duidelijk is vaak, dat er al enige tijd niet meer is geïnvesteerd. Waarom doen de eigenaren van deze panden dan niets? Zelfs niet als er wél kapitaal is. Daar zijn een aantal oorzaken voor te benoemen.

  • Huurder is onbekend: ze wachten tot de huurder bekend is, waardoor ze zeker zijn van inkomsten en de investering met de huurder kunnen afstemmen, mogelijk zelfs delen. Echter zo ontstaat een vicieuze cirkel, waarbij iedereen op elkaar wacht.
  • Geen goede organisatiegraad: eigenaren wachten op elkaar. Pas als de hele straat mee gaat, dan is het de moeite om te investeren. Een goede organisatiegraad is dus van groot belang.
  • Geen heldere centrumvisie: een andere reden is, dat de gemeente nog geen duidelijke centrumvisie heeft opgesteld, waaruit onder andere  blijkt waar de winkelfuncties zich zullen concentreren in de toekomst en of blurring wordt toegestaan. Deze onzekerheid remt ondernemers om te investeren.
  • Beperkingen huurrecht: het huurrecht speelt hier ook een belangrijke remmende factor door haar beperkte flexibiliteit. Eigenaren hebben het gevoel te weinig grip te hebben op de hoogte van de huur en de activiteiten van de winkels. Ze willen zeker weten, dat ze de investering ook terug kunnen verdienen.
  • Functieverandering is vaak moeilijk: denk daarbij niet alleen aan de transformatie van een winkelbestemming naar wonen, maar juist ook aan horeca, of een mix van horeca en retail (blurring). Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning, in het geval van een nieuwe functie, spelen zaken als brandveiligheid, parkeren, daglicht en ventilatie, die een functiewissel soms extra lastig maken. Bij een (gedeeltelijke) transformatie naar woningbouw kunnen ook zaken als het woningwaarderingssysteem en het aantal contingenten dat de gemeente nog beschikbaar heeft een remmende werking hebben. Al met al kan het daardoor even duren voordat een eigenaar tot nadere investeringen in en aan het pand overgaat, of kan gaan.

Veel kansrijke initiatieven liggen klaar om ontdekt te worden
Het aanpakken van de leegstand in het winkelgebied is een constant samenspel tussen gemeenten, ondernemers, vastgoedeigenaren (beleggers), financiële instellingen en het Rijk in zijn functie als wetgever.

De wetgever zal kritisch moeten blijven kijken naar de mogelijkheden binnen het huurrecht, waarbij met name de huurprijsstelling in relatie tot de omzethuur de aandacht verdient. Dit vraagt van eigenaren en beleggers realiteitszin ten opzichte van de waarde van hun pand en de bijbehorende huurprijs, maar ook betrokkenheid bij haar huurder door een gezamenlijk omzetbelang. Een lagere huurprijs, leidt mogelijk weer tot langjarige verhuurbaarheid en een toename van de waarde. Van financiële instellingen wordt dan ook verwacht, dat ze hierin meedenken. Met name zullen zij bij toekomstige financieringen een kleiner percentage van de totaalsom voor hun rekening nemen, waardoor er ruimte blijft voor huurverlaging en waardedaling.

Hoewel functieverandering naar wonen in sommige gevallen dient te worden aangemoedigd, dienen we niet te  vergeten dat het uiteindelijk de ondernemende initiatieven zijn, die de motor zijn achter deze economie en die zorgen voor reuring in een centrum. Dus als je de structurele leegstand aan wilt pakken, zorg dan dat de ondernemende initiatieven boven kunnen komen drijven en de kansen voor verhuurder en huurder inzichtelijk worden gemaakt. Uit eigen ervaring weet ik dat er vaak nog veel kansrijke initiatieven klaar liggen om ontdekt te worden en dat de mogelijkheden van een bepaald pand voor verhuurder en huurder niet altijd gezien worden of bekend zijn. Stop hier als gemeente energie, tijd en geld in. Blijf daarnaast als gemeente ook zekerheid bieden middels een centrumvisie, zet een actieve centrumorganisatie op en maak je bestemmingsplan flexibel en geef zo ruimte aan blurring en de groeiende behoefte aan horeca.

 

Wil je op de hoogte blijven van ons nieuws?
Schrijf je dan in voor onze maandelijkse nieuwsbrief.

Simple Share Buttons