Over Morgen houdt zich op verschillende manieren bezig met het versnellen van de energietransitie in ons land, bijvoorbeeld met het realiseren van gebouwen zonder aardgasaansluiting, het stimuleren van elektrisch vervoer en zonne-energie. Een ander belangrijk speerpunt is het beperken van het energieverbruik in de bestaande gebouwde omgeving. Woningcorporaties bezitten gezamenlijk 2,4 miljoen woningen en zijn daarmee een enorme speler op dit gebied.
Energiebeleid: start met een realistische begroting en planning
Bij de implementatie van de herziene woningwet moeten corporaties een meerjarenbegroting opstellen. Belangrijk onderdeel hiervan is de onderhoudsbegroting. Dit is een mooi moment om ook op strategisch niveau na te denken over het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad, zodat ook deze kosten worden meegenomen in de begroting. Door onderhoudsmaatregelen te combineren met energiebesparende en comfort verbeterende maatregelen kan het geld efficiënt worden besteed en wordt voorkomen dat de marktwaarde van de woningen in de toekomst afneemt. Op basis hiervan kan ook een realistische planning gemaakt worden wanneer ambities, zoals gemiddeld label B en energieneutraal, behaald kunnen worden.
Duurzaamheid meer dan energie
Het verduurzamen en toekomstbestendig maken van de woningvoorraad betekent niet alleen het verbeteren van de Energie-Index. De betaalbaarheid, veiligheid, het comfort en de toegankelijkheid van de woning zijn minimaal zo belangrijk. Woningverbetering moet op korte en lange termijn niet als gevolg hebben dat de woonlasten stijgen. Woningcorporaties zitten daarbij vaak met vragen. Met welke renovatiemaatregelen bereiken wij onze beleidsdoelstellingen op het gebied van duurzaamheid en verhuurbaarheid en wat is daarbij een passend onderhoudsbudget? Wat zijn de totale kosten over de gehele levenscyclus van de voorgenomen woningverbetering, inclusief het onderhoud? Hoe borgen wij de kwaliteit zodanig dat de beoogde energiebesparing en het comfortniveau ook daadwerkelijk worden gerealiseerd?
De juiste keuzes maken voor een energetisch en financieel optimaal rendement
Voor het vaststellen van een realistische begroting op voorraadniveau is maatwerk van belang. Dit is corporatie afhankelijk en kan op basis van de ambitie, de huidige onderhoudsconditie, specifieke woningkenmerken, de resterende levensduur én het onderhoudsbeleid worden vastgesteld. Het gaat daarbij niet alleen om isolatie en kierdichting. Evenzo belangrijk is om rekening te houden met onveilige gastoestellen, inefficiënte collectieve installaties, dure elektrische boilers en het verbeteren van het ventilatiesysteem. Ook moet worden gekeken naar de lange termijn. Hoe kunnen bijvoorbeeld de woningen van het aardgas af? Belangrijk voor het beantwoorden van dit vraagstuk is hoe een corporatie staat tegenover warmtenetten, “all electric” oplossingen en nul-op-de-meter renovaties. De impact van deze maatregelen zal dus ook meegenomen moeten worden om goede beleidsmatige keuzes te kunnen maken.
Van beleid naar operationeel
Na het vaststellen van de begroting zal op wijk –en complexniveau gekeken moeten worden wat de meest optimale oplossing is, wanneer de werkzaamheden worden uitgevoerd, wat de kosten hiervan zijn en wat het de woningbouwcorporatie en de huurders oplevert. Belangrijk voor de huurders is om eerst de complexen met de hoogste energierekening en het laagste wooncomfort aan te pakken. Startpunt zijn de bestaande onderhoudsconditie, het gasverbruik, de specifieke eigenschappen van de wijken en complexen en de doelgroep. Zo kan een afgewogen beslissing worden genomen over het definitieve renovatieconcept voor concrete projecten, passend bij het beleid en de financiële doelstellingen.
Via de Total Cost of Ownership (TCO) benadering kunnen de totale kosten over de gehele levenscyclus van het gerenoveerde complex inzichtelijk worden gemaakt. Dat zijn niet alleen de investeringskosten voor de renovatie, maar ook exploitatie- en onderhoudskosten en eventuele subsidies. In de gereguleerde huursector speelt daarbij ook het toewijzingsbeleid en een eventuele Energie Prestatie Vergoeding (EPV) een belangrijke rol. Belangrijk zijn ook de gevolgen voor de totale woonlasten van de huurders: ook hier moet op worden gestuurd.
Peter-Paul heeft binnen de corporatiesector veel ervaring op het gebied van het verduurzamen van vastgoed, zowel beleidsmatig als operationeel. Hij adviseerde onder andere in het proces van de aansluiting van woningen van vier corporaties in Groningen op een geothermie warmtenet, het begroten van het strategisch energiebeleid van Woonpartners Heldmond en hij gaf zijn visie op de transformatie naar een energieneutrale woningvoorraad van Vestia in 2050.
