Bestaat de integrale businesscase?
De crisisperiode is inmiddels voorbij en de woningmarkt is weer aangetrokken. Er is nu een roep naar versnelling van de woningbouwopgave, maar het aanbod blijft achter bij de vraag. Dit heeft te maken met factoren als: 1) stapeling van ambities, 2) beperkte samenwerking, 3) bestuurlijke daadkracht, 4) beschikbaarheid van bouwlocaties en 5) capaciteitstekort. De woningbouwopgave richt zich vooral op de stedelijke regio’s. Het verschuift van relatief eenvoudig bouwen in de agrarische uitleggebieden naar verdichting in de bestaande stedelijke omgeving. De financiële haalbaarheid in die gebieden staat onder druk door hogere kosten voor bijvoorbeeld verwerving, sanering en gebouwd parkeren. ISV-subsidies vanuit het Rijk zijn opgedroogd waardoor de financiële opgave lokaal moet worden opgelost.
Steeds vaker wordt gesproken over de integrale businesscase als het verdienmodel bij gebiedsontwikkeling. In onze ogen is dit pas mogelijk als de afzonderlijke businesscase per stakeholder ook sluitend is. In het proces wordt nog te weinig rekening gehouden met de financiële belangen van afzonderlijke stakeholders. Denk hierbij aan de maximale investering, het minimum rendement, de maximale terugverdientijd en het risicoprofiel. Je vraagt (te) veel van partijen als er onderling moet worden verevend vanuit een integrale businesscase. Dit is in de traditionele vastgoedkolom al geen gemeengoed, laat staan als we nieuwe opgaven zoals de energietransitie en de circulaire economie hieraan toevoegen.
Meer inzicht & realisme
Investeringsbeslissingen in de gebiedsontwikkeling zijn daarom gebaat bij meer realisme in de financiële haalbaarheid. Om te komen tot een integraal sluitende businesscase, zijn de volgende drie stappen essentieel:
- Geef inzicht in de financiële ‘spaghetti’ van gebiedsontwikkeling. Definieer de betrokken stakeholders en hun randvoorwaarden. Haal de verschillende geldstromen in de hele waardeketen uit elkaar.
- Neem marktconformiteit en regelgeving als uitgangspunt en stel de afzonderlijke businesscases van betrokken stakeholders op. Mogelijke tekorten in de waardeketen worden zo inzichtelijker.
- Een businesscase is geen momentopname, maar een dynamisch instrument. Houdt daarom rekening met de onzekerheden in de tijd en maak afspraken over een evenwichtige risicoverdeling.
- Maak inzichtelijk wat de eventuele economische en/of maatschappelijke impact van de businesscase is voor stad en regio. Vanuit een algemeen belang kan een financieel tekort mogelijk als een maatschappelijke investering worden beschouwd.
De afweging
Over Morgen kan als financiële regisseur voor partijen onafhankelijk de financiële haalbaarheid beoordelen, waarbij de afzonderlijke belangen van stakeholders expliciet in de businesscases worden meegenomen. Op basis daarvan stellen wij partijen in staat om zowel individueel als gezamenlijk een zakelijke afweging te maken. In de kern zijn er dan drie opties.
- Accepteer een onrendabele top! Zie dit als een maatschappelijke investering.
- Durf selectief te zijn in de ambities! Je kunt niet alles tegelijk.
- Of gewoon niet doen! Stoppen en niet aanmodderen.
