Complexe eigendomssituaties vragen om nieuwe instrumenten. Herverkaveling is één van de kansrijke nieuwe instrumenten voor het faciliterend grondbeleid van gemeenten. Ervaringen uit het buitenland beloven dat projecten eenvoudiger en goedkoper worden. Geldt ook voor Nederland dat van huilen vervolgens ruilen kan komen?
Begin dit jaar werd aangekondigd dat het Ministerie van I&M, TU Delft en Radboud Universiteit de wettelijke (on)mogelijkheden gaan onderzoeken van de invoering van het instrument ‘Stedelijke herverkaveling’. Hiertoe worden op dit moment kleinschalige ‘praktijkexperimenten’ geselecteerd. Dit past uitstekend in de huidige zoektocht van RO professionals naar alternatieve ontwikkelstrategieën als smeermiddel in de terneergeslagen grond- en vastgoedmarkt.
Voordelen herverkaveling
Herverkaveling leent zich bij uitstek voor opgaven met versnipperde eigendomssituaties, waarbij de overheid met name een faciliterende rol heeft. Praktijkvoorbeelden uit het buitenland (Umlegung – Duitsland, Reparcelación – Spanje) laten zien dat herverkaveling feitelijk betekent dat de oorspronkelijke grondeigenaren ook in de nieuwe plansituatie ‘rechthebbende’ blijven. Eigenaren brengen hun eigendom in, dragen bij aan de investeringen in het gebied en nemen vervolgens ‘hun’ bouwrijpe eigendom weer uit. Dit is inclusief de nieuwe ontwikkelrechten. Dit ruilproces gebeurt idealiter onder de procesbegeleiding van een onafhankelijke ‘regisseur’.
Voordelen voor de Nederlandse praktijk zijn:
- versnelling en kostenbesparing: instrumenten voor verwerving (WVG) dan wel onteigening hoeven niet te worden ingezet’;
- een vermindering van financieringslasten, omdat grondverwerving niet of in een later stadium nodig is;
- meer draagvlak en vertrouwen bij verschillende eigenaren door onafhankelijke en kwalitatieve begeleiding.
Succesfactoren; enkele voorspellingen
De meest essentiële voorwaarde betreft het mogelijk maken om samenwerking tussen grondeigenaren publiekrechtelijk te kunnen afdwingen bij herstructurering. Zowel betreft het meedoen als wel het meebetalen aan de opgave. Daarnaast lijkt de creatie van een surplus aan grondwaarde in de nieuwe situatie essentieel voor de haalbaarheid.
Een cruciale rol is mijns inziens eveneens weggelegd voor de onafhankelijke procesbegeleider. Vooruitlopende op de uitkomsten van de praktijkexperimenten, doe ik een aanzet voor een wenselijk profiel van deze partij:
- Een verbindende regisseur die het vertrouwen en draagvlak waarborgt voor de ruimtelijke opgave. Zowel vanuit de eigenaren zelf, de (gemeentelijke) overheid en burgers. Dit vindt plaats door een zeer transparant en participatief proces te organiseren.
- Een doortastende expert die het proces- / proceduremanagement en de financiële & juridische advisering verzorgt. Idealiter een expert die op het snijvlak van overheid en markt opereert.
Stedelijke herverkaveling zou wat mij betreft als instrument een welkome aanvulling zijn op het bestaande arsenaal. Onhandige eigendomssituaties zijn niet langer een belemmering en de overheid hoeft niet per definitie een actieve en risicodragende rol te pakken om een ontwikkeling los te trekken. Ik wacht met nieuwsgierigheid de uitkomsten van de praktijkexperimenten af! Misschien draait het ‘huilen’ dan uiteindelijk uit op ‘ruilen’!