Op 19 maart jl. hebben 15 Real Estate studenten van de studievereniging SERVICE van de TU Eindhoven deelgenomen aan de Inhouseday van Over Morgen. Kennismaking stond centraal op deze dag. Enerzijds omdat Over Morgen als adviesbureau relatief nieuw is en anderzijds omdat wij geloven in het betrekken van de nieuwe generatie bij de verduurzaming van de leefomgeving.
De dag begon dan ook met een introductie van Over Morgen. De meeste studenten waren niet of nauwelijks bekend met ons bureau. Maurits Materman nam de studenten mee in het verhaal van Over Morgen. Hij ging in op onze historie, de visie, aanpak en organisatie. Daarnaast werden de werkzaamheden van de Spot Finance nader toegelicht.
Na deze introductie werd een presentatie gegeven over het gebied waar het nieuwe kantoor van Over Morgen is gevestigd: De Nieuwe Stad in Amersfoort. De ontwikkelaar van het gebied Schipper Bosch ging in op de historie, de transformatie van het gebied en de ontwikkelstrategie. De locatie was immers een voormalige fabriek van Prodent. De betrokken architect gaf vervolgens een rondleiding over het terrein waarbij we onder andere een bezoek brachten aan de biomassacentrale (die het gebied duurzaam verwarmt), het laadplein voor elektrische voertuigen en het gebouw van het MBO.
Na de rondleiding mochten de studenten zelf aan de slag met de casus. In deze casus werd de link gelegd tussen traditionele gebiedsontwikkeling en de energietransitie. De casus was fictief, maar uiteraard geïnspireerd op de vraagstukken die wij in de praktijk tegenkomen. De opdracht was om de gemaakte afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar te actualiseren om de nieuwbouw alsnog te verduurzamen (aardgasvrij). Daarbij kwam de opgave dat de aangrenzende wijk met corporatiebezit en particuliere hoogbouw ook moest worden verduurzaamd. Omdat het dakoppervlak in het gebied te beperkt is voor het plaatsen van zonnepanelen, moest een zonnepark worden overwogen. De benodigde ruimte zou ten koste gaan van het exploitatiegebied van de nieuwbouwlocatie.
De studenten gingen aan de slag met de benodigde energiebehoefte, op basis daarvan kon worden bepaald hoe groot het zonnepark moest worden (en wat de impact daarvan is op het resultaat van de grondexploitatie). Er werd gesleuteld aan de businesscase van het zonnepark. Aangezien de exploitatie wordt overgelaten aan een marktpartij (via erfpacht), moest sprake zijn van een sluitende business case met een marktconform rendement. En dat was nog wel een zware kluif. Voor een groot deel van de studenten was dit onbekend terrein: vermogen installatie, energieverbruik, kosten installatie, subsidieberekening (SDE), grondwaarde, erfpachtcanon en benodigd vreemd vermogen. Ook niet gek, want de opkomst van zonneparken is een fenomeen van de laatste jaren en niet of nauwelijks opgenomen in het lesaanbod.
Na bespreking van de bevindingen, waar de afweging steeds gemaakt werd tussen kosten en duurzaamheidsambitie, werd gediscussieerd over de energietransitie in het algemeen in relatie tot de internationale klimaatafspraken. Vragen als wat moet je doen als overheid als de transitie veel te langzaam gaat en hoe kunnen we een overschot van opgewekte energie in het buitenland benutten voor Nederland stonden centraal. Een eenduidig antwoord op deze vragen en bovenstaande businesscases bestaan niet, het blijft immers een complex proces waarbij samenwerking met de juiste partners essentieel is.
Kortom, een interessante kennismaking tussen Over Morgen en SERVICE. Wij hebben inzicht gegeven in de complexiteit van vraagstukken op het snijvlak van de energietransitie en gebiedsontwikkeling en de rol van de diverse actoren geschetst. Daarnaast hebben de studenten kennis kunnen maken met de financiële beginselen van een business case van een zonnepark en verhalen uit de praktijk tot zich genomen.
Financieel management bij gebiedsontwikkeling is één van de competenties binnen de Spot Finance. Gebiedseconomie is daar onderdeel van, maar ook strategisch (ontwikkel-)advies bij complexe ruimtelijke vraagstukken is voor ons dagelijkse kost. Daarnaast helpen wij woningcorporaties om de woningportefeuille (financieel verantwoord) te verduurzamen, helpen wij vastgoedeigenaren bij herontwikkeling van bestaand vastgoed en werken wij aan verschillende businesscases om onze leefomgeving te verduurzamen, zoals zonneparken en aardgasvrije nieuwbouw.
