In Utrecht is motie 99 aangenomen in de raad. Deze motie gaat over samen Stad maken. Een uitvloeisel daarvan is het Stadsinitiatief door de zwerm van Utrechtse Ruimtemakers. Doel hiervan is om te komen tot gelijk speelveld voor lokale initiatieven en ontwikkelaars.
Op 27 januari was de aftrap van het Stadsinitiatief met als ambitie Utrechters, die de handen uit de mouwen steken om de eigen leefomgeving te verbeteren, een steuntje in de rug te geven. Naast een toelichting op een viertal plekken in Utrecht – Stationsgebied, Rotsoord, Overvecht en Leidsche Rijn Centrum – waar een experiment wordt gestart met een andere manier van stad maken, stond deze middag een aantal thematafels centraal. Tafels met onderwerpen als “nieuwe spelregels voor geld, grond en vastgoed”, “maatschappelijke gebiedsontwikkeling” en “meervoudige waardecreatie”. Bianca Ernst (initiatiefneemster van Het Hof) en ondergetekende zaten de tafel voor die zich bezig hield met nieuwe spelregels voor geld, grond en vastgoed.
Context
Initiatiefnemers werken in de regel met een model van geleidelijke waardecreatie, waarbij ze vaak pas in staat zijn een gebouw of stuk grond te verwerven als ze al jaren bezig zijn. Welke spelregels dient de gemeente te hanteren bij verhuur en verkoop van grond en vastgoed om hen een eerlijke kans te bieden ten opzichte van grote marktpartijen? Hoe reken je in de waardebepaling van gemeentelijke grond en vastgoed mee dat tijdelijke initiatieven waarde hebben gecreëerd (die deels niet in geld is uit te drukken)? Zou je hen die waarde kunnen uitkeren of als aftrek gebruiken bij bepalen koop- en huurprijs? Veel vragen en denkrichtingen die in een uur tafeldiscussie natuurlijk niet zijn uitgekristalliseerd. Toch wil ik jullie de door mij opgetekende generieke lessen niet onthouden.
Opgetekende lessen
– zorg als initiatiefnemer dat je concept als een huis staat, met een duidelijk aanwijsbaar maatschappelijk belang en rendement. Dit verleidt overheden om eerder en nadrukkelijker met je in zee te gaan dan dat je zoekende bent naar de invulling van het concept en de toegevoegde waarde die het met zich meebrengt voor dorp of stad.
– accepteer als samenwerkende partijen (initiatiefnemers, gemeente, grondeigenaren etc.) dat organisch ontwikkelen zich niet goed verhoudt met strakke financiële en juridische (beleids-)kaders, zoals het grondprijsbeleid. Zoek als overheid hier je flexibiliteit op voorhand en durf maatwerk aan te bieden. En als je die flexibiliteit niet hebt/wilt hebben communiceer dit dan vroegtijdig om negatieve energie te voorkomen in latere fasen van het ontwikkelproces.
– zet als samenwerkende partijen het concept met de bijbehorende businesscase van de initiatiefnemers centraal. Grondprijzen en/of verhuurprijzen van grond of vastgoed zijn een resultante van deze businesscase. Onderneem als overheid mee. Kijk doelbewust mee in het concept en de businesscase, blijf niet alleen leunen op en beoordelen vanuit de vigerende beleidskaders.
– organiseer in geval van tijdelijke initiatieven altijd een ‘beloning’ voor initiatiefnemers voor hun waardecreatie. Bijvoorbeeld, gun ze een eerste recht van koop op de grond en durf te delen in de waardestijging die in de tussentijd is ontstaan.
– Bij organisch ontwikkelen is het eindbeeld resultante van de ontdekkingsreis er naar toe. Een kleinschalige start moet kunnen worden opgevolgd door vervolgfasen. Niet in de laatste plaats omdat een businesscase veelal beter rendeert door meer volume en langere looptijd. Blokkeer financieel, juridisch of anderszins de vervolgfasen niet.
– De sectorale belangen binnen een gemeente vormen een risico voor het lokale initiatief. Sectorale belangen (grond & vastgoed, planologie, vergunningen, verkeer, vervoer & parkeren) kunnen snel de agenda bepalen in plaats van het concept. Een loods of case-/gebiedsmanager binnen een gemeente kan hier een goede rol inspelen om het concept met haar (maatschappelijke) meerwaarde centraal te blijven stellen. De loods moet dan wel een bepaalde mate van doorzettingsmacht hebben in de ambtelijke organisatie.
– Zie pionieren op bepaalde locaties in je stad als vorm van waardecreatie en pas het gebruik van je instrumentarium hierop aan. Bijvoorbeeld vraag in het begin een lage grondprijs die, naarmate het initiatief groeit, mee stijgt.
Als je enige gereedschap een hamer is, ziet elk probleem eruit als een spijker.
Elke opgave heeft haar eigen set aan oplossingen. Lokale initiatieven beschikken niet of nauwelijks over geld, grond en/of vastgoed en is hiervoor veelal afhankelijk van de overheid. Juist de overheid kan hierop anticiperen door zich hier bewust van te zijn en tot andere samenwerkingsafspraken met elkaar te (willen) komen, waarbij de maatschappelijke toegevoegde waarde van het initiatief (in eerste instantie) prevaleert boven de geldelijke toegevoegde waarde. Zonder deugdelijk maatwerk en flexibele, ondernemende houding van alle partijen is er geen bestaansrecht en toekomst voor lokale initiatieven.
Geprikkeld? Neem dan contact op en praat verder met Maurits Materman. Maurits is strategisch adviseur gebiedseconomie die in de gebiedsontwikkeling zowel de systeemwereld van de marktpartijen en overheid kent, als de leefwereld waar initiatieven vanuit de maatschappij ontstaan.
