De noodzaak van bouwen zonder aardgasinfrastructuur is ons inmiddels wel duidelijk. Toch doen we het nog maar mondjesmaat. Oorzaak? Het is duurder en complex, horen we vaak. Oké, er komen investeringen bij kijken, maar het is vooral perceptie van de markt dat deze woningen duurder zijn en minder goed verkopen. Er zijn inmiddels voldoende alternatieven beschikbaar, die onnodige (toekomstige) kosten voorkomen, bijdragen aan een duurzame toekomst en voor geen van de partijen binnen een gebiedsontwikkeling leidt tot onrendabele investeringen of lagere grondwaarden. Kom maar op hoor ik u denken.
Twee alternatieven
‘All electric’ oplossingen en aansluiten op een duurzaam warmtenet zijn mooie voorbeelden. Een warmtenet kan rendabel zijn bij projecten van voldoende schaalgrootte en zekerheden dat deze ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Bij ‘all electric’ concepten wordt de warmte voor ruimteverwarming en warm tapwater door een warmtepomp opgewekt. De elektriciteit die daarvoor nodig is wordt gecompenseerd met zonnepanelen. Alternatieven genoeg dus, wat houdt ons tegen?
Gevolgen voor de grondexploitatie
Twee vragen komen altijd terug. Wat kost het en wat levert het op? Wat doet dit met de waarde van de grond en de woning? Met name die laatste vraag is vaak essentieel in de discussie over duurzame maatregelen in woningen. In het traditionele model met gasaansluiting is dat duidelijk en residueel te benaderen. De woning heeft een waarde VON die de consument/eigenaar bereid is te betalen, de stichtingskosten voor de ontwikkelaar zijn bekend terrein en het residu is dus wat de ontwikkelaar voor de grond kan betalen aan de grondeigenaar.
Wanneer de kosten voor het bouwen stijgen, door het achterwege laten van een aardgasinfrastructuur, heeft dit in het traditionele model een negatief effect op de grondwaarde. Indien de markt bereid is extra te betalen, wordt dit effect op de grondwaarde minder en zien we dat terug in de VON-prijs. Dat laatste vraagt een voorinvestering van de vastgoedeigenaar en die bereidheid is veelal beperkt, of het maakt financiering lastig.
Het lijkt een patstelling, maar toch zijn er bewezen oplossingen die uitkomst bieden. Bijvoorbeeld het gebruik maken van een ESCO (Energy Service Company), die de hogere investering, en het exploitatierisico op zich neemt, in de vorm van een energieprestatie en onderhoudscontract met de gebruiker.
* Bijna Energie Neutraal Gebouw / Nul Op de Meter
De meerkosten voor aardgas loze nieuwbouw hoeven GEEN negatief effect te hebben op de vastgoedexploitatie en dus ook niet op de grondexploitatie. We moeten het alleen wel slim aanpakken met elkaar. Maar dat levert dan ook wat op! Voor de maatschappij: geen ongewenste risico’s en investeringen in aardgasnetten en een toekomst bestendige vastgoedvoorraad. Door de eindgebruiker te ontzorgen met een onderhoudscontract en prestatiecontract wordt ook de energieprestatie van de nieuwbouwwoning geborgd tijdens de exploitatie.
Nu nog zorgen dat we de noodzaak van bouwen zonder gas ook daadwerkelijk handen en voeten geven.
Peter-Paul heeft veel ervaring op het gebied van het verduurzamen van vastgoed, zowel beleidsmatig als operationeel. Hij adviseerde onder andere in het proces van de aansluiting van woningen van vier corporaties in Groningen op een geothermie warmtenet, bij de realisatie van het duurzame warmte -en koudenet in Leidsche Rijn Centrum en bij de realisatie van gasloze wijken in Almere Oosterwold en Veenendaal-Oost.
David werkt bij Over Morgen aan financieel haalbare oplossingen voor ruimtelijke en energietransitie vraagstukken. Hij adviseerde onder andere bij corporaties over het strategisch vastgoedbeheer in relatie tot verduurzaming van de voorraad, bij het geothermieproject Den Haag, bij meerdere gemeenten en samenwerkingsverbanden over de haalbaarheid van grote vastgoedontwikkelingen.
