Actieve grondpolitiek vervult in tijden van recessie en de daarmee samenhangende stagnatie van de grondmarkt niet meer de idealen van winstgevendheid. En het dogma dat een gemeentelijke grondpositie noodzakelijk is om regie op een ruimtelijke ontwikkeling te hebben is een traditionele misvatting. De gemeentelijke regierol in een gebiedsontwikkeling kan ook prima op een andere wijze worden ingevuld. Laat de oude dogma’s van het grondbeleid los.

Coach in plaats van scheidsrechter

Door de crisis zijn discussies over risicobereidheid en rolverdeling in locatieontwikkelingen heviger dan ooit. Langzaam ontstaat het besef dat het anders moet om ontwikkelingen van de grond te krijgen. Vraaggericht ontwikkelen vervangt het aanbod gerichte bouwen van cataloguswoningen. Particuliere initiatieven worden omarmd in plaats van doorgestuurd naar het loket van de ontwikkelaars. Blauwdrukplannen wijken voor organisch ontwikkelen via cocreatie en participatie. In de planologie maken gedetailleerde bestemmingsplannen plaats voor flexibele bestemmingsplannen, tijdelijke herbestemmingen en uitnodigingsplanologie. Kort gezegd, de gemeente maakt ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk in plaats van dat de gemeente ruimtelijke ontwikkelingen definieert en zelf doet. De regisseur in plaats van de acteur. De coach in plaats van de scheidsrechter.

Ontwikkelingen mogelijk maken

Ontwikkelingen mogelijk maken in plaats van zelf doen vraagt naar mijn mening een andere aanpak. Werd er voor 5 jaar terug nog breeduit geroepen dat voor het invullen van de gemeentelijke regierol een grondverwerving noodzakelijk was, nu zijn er andere wegen die leiden naar een succesvolle gebiedsontwikkeling. Het gaat mij hier niet om de wettelijke mogelijkheden die de Wro biedt, maar juist om andere manieren om vanuit gemeentelijk perspectief naar gebiedsontwikkelingen te kijken. Ik noem twee voorbeelden:

  1. Investeer in het collectieve casco van een gebied  (infrastructuur, openbaar groen, water) in plaats van in onrendabele vastgoedontwikkelingen. Een krachtig collectief casco biedt goede ruimtelijke condities voor marktinitiatieven en is daarmee een vliegwiel.Voer actief en energiek gebiedsregie. De gebiedsregisseur faciliteert en stimuleert locatieontwikkelingen door partijen bij elkaar te brengen, door kaders mee te geven en door te verbinden.
  2. Voer actief en energiek gebiedsregie. De gebiedsregisseur faciliteert en stimuleert locatieontwikkelingen door partijen bij elkaar te brengen, door kaders mee te geven en door te verbinden.

Laat de oude dogma’s van het grondbeleid los

Regisseren en coachen betekent dat de oude dogma’s van het grondbeleid losgelaten moeten worden. Kiezen voor een algemene geldende beleidslijn van actief of passief grondbeleid is daarbij onverstandig en achterhaald. De gemeenten die gekozen hebben voor actief grondbeleid zonder dat er concrete marktinitiatieven waren hebben al enige tijd buikpijn. De regisserende rol van de gemeente betekent juist dat het grondbeleid afhankelijk is van locatie en project specifieke kenmerken. Altijd zal op projectniveau de afweging moeten plaatsvinden welke vorm van grondbeleid wordt gekozen en welke grondbeleidsinstrumenten hierbij worden ingezet. Het resultaat van deze afweging is een op maat gesneden ontwikkelingsstrategie en een samenwerkingsvorm met de markt.

Nota grondbeleid geeft afwegingskader

Als het grondbeleid locatie- en projectafhankelijk is, is er dan nog wel een gemeentelijke nota grondbeleid nodig? “Jazeker” is mijn antwoord. De nota grondbeleid biedt het afwegingskader waarmee op projectniveau keuzes worden begeleidt voor een samenwerkingsvorm met de markt en de daarbij in te zetten grondbeleidsinstrumenten. Voorbeelden van dergelijke afwegingskaders zijn opgenomen in de nota grondbeleid van de De Waard, een intergemeentelijk samenwerkingsverband dat leidt naar de nieuwe gemeente Molenwaard en de nota grondbeleid van de gemeente Ommen. Deze gemeenten hebben de oude dogma’s losgelaten en zijn overgestapt naar regisserend grondbeleid.

Het is mijn overtuiging dat gemeenten die regisseren en coachen tot succesvollere gebiedsontwikkeling komen. Daarvoor hebben ze geen eigen grond nodig. De oude gebruiken van zelf acteren en corrigeren moeten dan wel worden afgezworen. Een onvermijdelijke uitdaging !

Dit blog is het eerste deel in een serie blogs over “de regisserende gemeente”

Gepubliceerd: 15-06-2012